【猎云网（微信：ilieyun
）上海】11月26日报道（文/杨昊东）
11月25日，由明源地产研究院和中城联盟联合主办的2016年房地产行业总裁峰会在上海召开。全国超过500名各大房企的董事长、总裁到场，共同总结2016年转型升级的得失、共同探讨新形式下的行业走势和应对之策， 共同畅想2017年房企战略布局的方向与路径。猎云网（微信：ilieyun）作为媒体支持参与了本次峰会。
对于整个地产行业而言，今年是相当复杂的一年，年初都被笼罩在“去库存”的阴霾之下，年中我们又看到了批量“地王”大戏不断上演，年尾又开始出台楼市调控政策。金融大鳄不断在地产行业中游走，央企、国企在不断上演“并购”大戏，民企却在“拿地”中煎熬，未来房地产应该走向何方，成为各个房企必须谨慎应对的命题。
本次峰会一共邀请了十位重量级嘉宾来分享。他们是地产行业的领军人物、意见领袖、实战专家、专业智囊，他们分享自己对这个行业的独到的见解和智慧，帮助同行们在2017年战略布局上的新答案。
这些大伽们一整天的分享，将帮助我们在局势不明朗的下半场作出更好的判断。“多产业融合、新地产升级、泛地产转型”将是2017年各大房企的战略主题，我们也非常期待在这三个方向涌现出更多优秀的企业。
以下是部分嘉宾演讲内容的整理：
陈劲松
中城联盟现任轮值主席、世联行董事长
房地产的下半场和新机会
陈劲松认为，本轮调控跟以往是完全不一样的，其力度和结果，全行业有可能估计不足。“地方土地财政、预售制度、量的增长、开发红利，这些现象在下半场再难以维系。而只有深刻理解：资本稀缺、城市化人口流动、供不应求、基础设施不足这四个市场背景，才能理解行业从何而来，要往何而去。”
“以资本为例，之前是资本稀缺时代，开发商没钱，靠预售；政府没钱，靠卖地；老百姓没钱，靠按揭。但现在是资产荒时代，逻辑完全不一样，因此规则肯定要变。”而只有理解了量变到质变、服务红利、大都市圈化、存量这些关键点的变化才能抓住市场的契机和创新的本质。
陈劲松认为，都市圈改变了人们平常所认为的价值规律。“以大都市圈化为例，马拉喀什和卡萨布兰卡摩洛哥的房价相当于人民币12000左右，但其发展程度最多只能算中国80年代的城市。但就因为他们是非洲的核心城市。”
而未来则需要在轨道交通价值规律下叠加产业聚集价值规律。“以户田为例，作为东京都市圈的重要轨道线节点，但其房价却是全日本房价最低的地方，从这一点发现我们常说的轨道交通规律并不适用。但进一步分析，由于户田那里没有任何产业聚集，城市没有活动。”未来的所有创新都将跟随着核心都市，核心都市将成为一个大容器，但同一城市的房价或者资产也将出现极度的分化局面。以纽约曼哈顿为例，华尔街的高大上和中国城的脏乱差并存，彼此的资产价值也完全不一样，这就是容器规律，什么都能包容。
陈劲松相信，在2019年之前，预售制度会发生变化，从香港模式过渡到欧美模式。“时间将改变着我们的空间，由于未来的生活方式发生巨变，将导致户型也发生巨大。”
陈俊
一德集团董事长
住的颠覆式创新
陈俊认为，中国这次转变，看起来像消费升级，但感觉不是这么回事，而是思维、兴趣的转变。“大家开始不穿名牌，改穿运动服，这是什么消费升级？”
只有在持续性技术中，领先企业无人能敌，在颠覆式创新时，新进企业胜算较大。“互联网解决一个‘更’的问题，更快捷、更便利、更便宜、更好玩。共享经济有个前提，就是两边供给和需求都不满足，不知怎么匹配最佳的时候就有机会，才有未来。”
陈俊认为，B端标准化和C端个性化是主要矛盾，“苹果通过硬件标准化和软件个性化解决了标准化和个性化的矛盾。”而互联网通过信息对称消灭不合理利润，通过信用对称消灭不合理成本，通过共享经济消灭合理成本。
林中
旭辉集团董事长
新形势下房企的战略选择及布局
林中认为，未来5年房地产行业还处于高位平台期，是规模增长战略机遇期。“中国房地产行业从粗放发展期到能力提升期，‘三外’（外来、外资、外行）将加速退出。而畅销溢价，快速精准，一次做对，是旭辉的基本要求。
同时，快速城市化为一二线及核心都市圈城市带来巨大发展机会。“城市会进一步分化。如果做个比喻，未来的上海越来越像纽约、深圳越来越像硅谷、北京是纽约+硅谷+华盛顿。没有产业导入、没有人口外溢的城市，将没有未来。”
而房企将进入资本时代。“我相信在未来五年内，将没有未上市的房企。未来的中小房企，很难获得金融资本的支持。”
其次，运作模式将发生变化，以往房企强调的快周转模式将变为慢周转，高溢价的模式。“一线城市会走向香港化。由于未来几年货币宽松、低利率是趋势，因此房产资产势必将保持在高位，逐渐向香港看齐。”
林中还建议大家关注宏观政策变化对行业中长期的影响，特别是土地、财税、城镇化、人口、货币以及利润信贷政策的变化。建议中小企业关注以下战略机会：关注存量市场；除了开发环节，关注投资、运营、服务环节；城市分化、细分市场以及客户需求变化的机会。
高宇
明源云创始人演讲
让地产生态链更智慧
高宇认为，地产已不仅仅局限于开发业务，未来是一个生态链的概念。“如果从这个视角出发，我们发现问题还是很多的，如信息高度不透明、产业链整体效率很低、交易成本很高、劣币淘汰良币的现象比较普遍、用户居住体验不佳、服务水平不高等等。”
时代变化之快，导致5年后的世界也是今天无法想象的。“用户群体会发生变化，开发商将进行转型与跨界，互联网正成为新一代的基础设施，同时软件产业将急剧变革。”
高宇表示，互联网创新第一变将是“连接之变”。“能否实现案场环节的场内场外直连？能否实现验房环节的前台后台直连？能否实现采购环节的企业内外直连？将是互联网创新的重点。”
互联网创新的第二变将是“效率之变”。“能否在公司决策、供应链管理等环节真正提升效率将是关键。”
互联网创新第三变则是“体验之变”。“它决定了能否在购房、收楼、居住等环节真正帮助终端客户改善体验。”
接下来，明源的转型方向将会以开发商为核心目标。“除了传统的面向企业员工推出的地产ERP之外，面向供应商，明源会推出云采购进行供应链创新。”而针对购房者，明源会推出云客进行案场创新。而面向业主，则会推出云服务进行工地质量及社区服务创新。
目前，明源在转型中，已为超过1600家房企、70000家供应商，撮合超过2000亿采购额。在工地创新领域，在超过1500个工地，沉淀超过150万条质量数据。在案场创新领域，为超过1000家房企，5000个项目，服务超过300万平台用户。在社区创新领域，覆盖了超过3000个项目，500家房企以及200万社区用户。未来，明源将保持与世界技术潮流同步，并与国内的领先企业合作。
郭骏弦
腾讯社交与效果广告部副总经理演讲
腾讯社交广告——品牌与人的最好连接
郭骏弦认为，成功的营销是“从心到脑的打动”。“在挖掘客户环节，通过专属标签与人群扩展能力，实现精准人群的挖掘。”
而挖掘精准人群的三种大数据智能算法：一是行业标签挖掘，根据消费能力、已住社区价位、商业兴趣、家庭情况等识别客户消费能力和需求；二是相似度放大，找到买房身边可以影响到或者被影响的人；三是关系链放大，完备的数据生态链，深度挖掘种子客户圈层。
李军
绿城管理集团总经理
绿城管理代建4.0——在开放融合中共赢
李军认为影响地产行业的三个核心要素是货币政策、人口流动和社会结构。“在国际上，成熟的房地产市场，开发只占很小的市场份额，而金融和运营则是占据更大的市场份额，这也是未来的行业变革趋势。”
而木桶理论在李军看来也是骗人的，“所有企业做好自己的长板就可以，未来行业发展趋势之平台化及定制化。开发商的总包生产模式将逐渐被平台模式所取代，形成平台公司+各价值链环节专业公司的格局。通过平台模式，可实现个性化、甚至定制化产品的供应，并彻底颠覆行业的业务模式与效益。”
同时，未来行业发展趋势是跨界化。“未来的房企将更多立足于自身核心能力，充分整合产业链资源，跨界新价值的创造将成为常态。”
陈小平
中南置地总裁
地产新时代下的中南置地产品新主张
陈小平认为，全国20%的房产市场还是有机会的，80%的市场可能不适合做了。“多数市场存在问题，少数市场火爆，房地产行业已逐步变成大多数优质、精英房企在部分中高端市场的博弈。”其中，20%房企保持活跃，80%房企保持休克状态。TOP100企业市场占有率从39%上升到47%，百强门槛越来越高。
“房地产就这么几十家在折腾，把地王折腾出来了。地王不断涌现、房价节节攀升、热点城市一房难求。”量价齐涨、供不应求的现象掩盖了市场竞争的本质，只有在退潮的时候才知道谁没有穿泳裤。
陈小平觉得，对房地产而言，高附加价值主要集中在产品研发与品牌和服务两端，而产品更是整个价值链的源头，如果没有好的产品，品牌和服务也只能是无源之水，故此，房地产企业必须要将目光集中在自身的产品上，在产品上做文章。
刘洋
YOU+国际青年社区 创始人及董事长
社群式公寓如何激活存量时代
“每年的大学生有将近700万-900万，都过着异地漂泊的生活，都曾遭遇过不合理的中介和“部分不良的二房东”，而这些漂泊者的真正需求，则成为YOU+率先发现的市场机会。”刘洋认为，以往房地产的核心要素除了地理位置，还是地理位置。“成熟的地理位置+合理的房屋结构+优质的人气聚集。”
而如今，行业在过去20年发展中，土地增值以及货币超发所带来的红利已逐步消失，而优秀产品与优质内容则成为未来20年的核心竞争力。“余杭区的项目经历，让YOU+发现原来优秀产品可以取代地理位置，成为房产的第一要素。”
刘洋表示，YOU+与存量地产对接的几个关注点，“1、区位要求，一线城市、CBD核心、交通便利；2、成本支出，租金、改造、运营成本；3、合作模式，品牌输出，合作共营、社区直营。”
同时，刘洋认为，与YOU+合作，能提升资产价值和客群粘度，实现品牌叠加同时实现持有型地产存量变现，以及实现在保有资产前提下的可持续现金流。
