猎云注：近日，九部委联合印发住房租赁新政，提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。长租公寓再次被推上风口。 华菁证券房地产行业首席分析师周雅婷认为，此次新政在细化程度和对租赁市场的支持力度上较此前更进一步，制度红利将护航租赁行业的发展，强烈看好长租公寓万亿市场的长期发展机会。文章转自：华兴资本（ID：iChinaRenaissance）。
近日，九部委联合印发住房租赁新政，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并选取了12个城市开展住房租赁试点。同时，作为试点单位的广州，也在新出台的住房租赁市场工作方案中首提“租购同权”概念，引发市场广泛讨论。
华菁证券房地产行业首席分析师周雅婷第一时间就此发表点评报告，她认为，此次新政在细化程度和对租赁市场的支持力度上较此前更进一步，制度红利将护航租赁行业的发展，强烈看好长租公寓万亿市场的长期发展机会。此前，华菁证券曾发布长租公寓领域深度研究报告《长租公寓，万亿市场竞速跑》。以下观点引用华菁证券最新研究报告《政策护航，长租公寓再上风口》。
事件
2017年7月20日，住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。
主要内容有：
1.人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。
2.在增加租赁住房有效供应方面，通知鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应，优先面向公租房保障对象和新市民供应。
3. 在金融政策方面，通知要求加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行公司信用类债券及资产支持证券。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金。
4.根据通知，城市住房城乡建设主管部门要会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案。
5. 目前，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。通知明确，要形成一批可复制、可推广的试点成果，向全国进行推广。
点评
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在此前发布的长租公寓行业深度报告中强调，租赁领域是目前地产产业链中唯一得到顶层制度红利的领域。对于地产这样一个政策对行业发展影响力巨大的领域，制度红利的出现和加强是具备划时代意义的。鼓励租赁业的发展是目前地产销售调控政策的必要补充，也是缓解居住矛盾的重要手段。制度红利将会一直护航租赁行业的发展，未来的政策只会越来越细化，越来越可执行。
▼近期租赁市场政策汇总
资料来源：国家统计局，华菁证券研究所
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此次是九部委首次联合提出对租赁市场的支持政策，相较此前国务院和住建部单独提出的纲领性鼓励，此次的支持政策更为具体和详细：从市场供给、金融支持和配套平台方面都做了规定。并且此次选取了12个试点城市，范围涵盖一二线城市以及东西南北各个区域，判断后续各个城市都将出台城市细则落实租赁行业的支持政策。之前一日网络流传出的广州市政府“租售同权”的政策亦属于此次城市落实细则的一部分。
▼12个试点城市常住人口及增速（万人）
资料来源：国家统计局，华菁证券研究所
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从选取的试点城市来看，珠三角区域占了三分之一，可见此次租赁支持试点发展的重担在广东，作为历史上屡次地产重要政策的试验田，广东再次成为新的领头羊，在此区域布局的租赁公司将得到更多的起步红利。
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值得注意的是，通知中强调了“要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业”，这是首次出现对国有企业参与租赁行业的指导意见。目前城市中国企拥有为数不少的闲置老旧物业，鼓励国企向租赁领域转型也是对盘活沉淀物业资产的有益方向。判断未来国企在租赁领域的投入将会加大，专业服务和租赁机构与国企沉淀物业的合作也将会极大的提升目前品牌租赁公寓的市场供应数量。
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供给方面明确提出了在新增土地出让中配建租赁类用房，这将使开发商在自持物业中增加公寓的比重。实际上这几年不少的开发商已经看到这一趋势，开始在公寓业务上加大经营试点，万科、招商、金地等已经拥有自己品牌的公寓运营公司，一方面是看到了未来土地出让中自持物业比例将会持续上升，另一方面也是对租赁趋势性时代来临的提前布局，与现有开发业务做有效风险对冲。
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金融方面的支持对于目前的租赁行业来说是最重要的方面，但受制于目前的宏观环境和利率情况，国家在这方面可以放手实施的优惠并不多。ABS等融资通道虽然通畅，但利率水平在市场化情况下无法降低到租赁企业可以承受的范围，REITS的推出也仍然需要多方面的制度修正，不是一个短期的过程。目前企业加杠杆的能力仍然受到很大的限制。未来如果能像棚户区改造一样打开政策性低贷款利率的鼓励，那么将增加企业持有物业的可能性，为行业的发展带来新的活水。
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多项制度的保驾护航将持续利好长租公寓行业的发展。强烈看好这个万亿市场的长期发展机会，具备资金和资源优势的公司将是未来千亿市值龙头的有力竞争者，同时行业在演进的过程中将会出现各个细分子领域“小而美”的优秀公司，行业中的投资机会将又深又广。
风险提示：行业内公司盈利能力不稳定、政策变化。
