猎云网注：个别房企内部甚至有不成文规定：跟投者可以根据跟投金额，获得内部折扣买房名额，一般相当于底价的8-9折，网签前可以更名，然后交由销售优先卖出，通过炒房赚一笔，中间赚取的差价等同于跟投的收益率，不再享受跟投的项目收益分红。但有时落袋为安并不容易。文章来源：棱镜（ID：lengjing_qqfinance），作者：郭亦非，编辑：张庆宁。
因一封举报信，陷入桃色丑闻的陈军被绿地集团开除。这位绿地京津冀事业部营销部负责人还被举报涉嫌贪腐，“拥有9000万元现金”。
这一金额可能会让他的老板咋舌。
2019年财报显示，绿地董事长张玉良的年薪只有739.16万元。
陈军即便没有贪腐行为，正常收入依旧可能超过张玉良，其中秘诀不外乎两点：第一是赶上房地产市场的好时候，第二是参与高周转模式下的项目跟投。
所谓跟投机制，即房企在拿地时，要求总部高管、一线区域管理层强制出资入伙项目公司，其他员工自愿参投。房企再配资加杠杆，希望与职业经理人利益高度捆绑。
跟投机制的核心是追求自有资金周转效率，从而实现拿地开工、开盘现金流回正的快速循环。
这一机制始于2014年的万科、碧桂园，2016年起开始被业界广泛效仿，尤其是志在冲击千亿规模的中型房企。
跟投机制一旦运转顺畅，职业经理人往往获得超额分红，甚至有区域总经理年收入过亿元。
随着房地产市场2019年进入低潮，高周转模式难以为继，跟投机制开始沦为鸡肋，高管年赚过亿元越来越像是一种遥远的传说。
跟投跟不动了
TOP20房企区域营销负责人林安告诉《棱镜》，之前猎头挖人，往往会以新东家能跟投作为诱饵，“现在都不提这事了。”
2019年初，林安曾在一座四线城市担任城市总，带着团队抢到一块地，自己也被上级强制要求跟投了50万元。
在做项目盈利测算时，他认为开盘可以卖到8500元/平方米，预估能有12%的项目净利润率。
没料到棚改红利消退，项目开盘价跌到7400元/平米，“压根不挣钱，老板没太计较，把本金给我退回来了”。
退回本金已经着实不易，诸多房企的跟投机制并无保底政策。
比如绿地明确规定，不设本金保障与收益保证机制；金地则规定，项目收益与IRR（内部收益率）挂钩，等比例放大收益或承担亏损。
阳光城执行副总裁吴建斌告诉《棱镜》，2019年开始房地产市场下行，限购限价政策以及内部融资管理达不到预期，项目就要促销，就要降价，一降价就会吃掉利润，甚至最后还会亏损。
“员工个人资产毕竟有限，若跟投一个项目亏个几十万，压力就很大。当员工抱怨比较多的时候，老板就要做出选择，调整或者搁置跟投机制。”吴建斌说。
万科就在2018年第三次修订跟投方案时提到，不再对跟投人员提供借款、担保或任何融资便利。
2019年6月的股东大会上，万科总裁祝九胜公开表示，“万科员工跟投现在都跟不动了，压力挺大的，全国前50强房企中接近30家，都出现了跟不动的情况。”
也有房企放慢了跟投步伐。
比如中南建设财报披露，2019年共有40个新项目引入跟投，员工跟投本金总额1.21亿元，占跟投项目资金峰值的0.059%，而2018年则有81个跟投项目，本金总额2.36 亿元，占跟投项目资金峰值的2.59%。
表面浮盈，却难落袋
一位TOP15房企区域高管告诉《棱镜》，“跟投最核心的就是保证房企自有资金的周转速度。”
以某巨头房企为例，其跟投机制奉行“567”法：项目做到5个月开盘销售，6个月现金回笼，7个月资金收支平衡。
一旦该模式运转顺畅，房企前期投入30%的自有资金拿地，再通过土地抵押拿到信托、银行开发贷等外部融资，即可将自有资金抽离，投入到下一个项目，实现自有资金的高周转循环。
跟投资金注入，相当于给项目提供现金流支持，缓解了房企的自有资金压力。在市场向上期，跟投几乎是稳赚不赔的买卖。
《棱镜》获悉，一家典型高周转房企的某地级市项目，2017年上半年清盘时收入7.87亿元，净利润率9.88%，达到7779万元。
按照内部规定，该项目跟投收益又称“成就共享”，分成比例15%，高达940万元。
上述TOP15房企区域高管告诉《棱镜》，区域高管年薪上限是两三百万元，“（跟投）是个很好的激励，帮你实现暴富的梦想。”
“一个房企区域总拿出几百万元，资金一年循环两次，本金+收益继续投入下一个项目，倒腾个两三年，跟投上十多个项目，就可能成为亿万富翁。”这位高管感慨，“这帮人曾经都是打着鸡血干活。”
一般而言，强制跟投范围仅限于集团高管，以及区域层面的城市总，工程、营销、投拓等管理层。
一位中梁员工告诉《棱镜》，有时领导为拉拢人心，也为了减少自身的资金压力，会拿出一些跟投额度分给手下，“一年下来，员工的分红比工资还高。”
个别房企内部甚至有不成文规定：跟投者可以根据跟投金额，获得内部折扣买房名额，一般相当于底价的8-9折，网签前可以更名，然后交由销售优先卖出，通过炒房赚一笔，中间赚取的差价等同于跟投的收益率，不再享受跟投的项目收益分红。
但有时落袋为安并不容易。
上述TOP15房企区域高管举例，少数房企的跟投机制规定：最后项目清算时才能返还本金，没卖出去的商铺、车位等配套产品还要折价计算，本金可能还要求强制滚动到下一个项目，何时退出遥遥无期。
假如房企资不抵债时，员工跟投利益如何保证？
据每日经济新闻报道，2020年4月，福晟卖身于世茂，曾经跟投的数百名福晟员工讨债无门，维权金额高达15亿元。
世茂给出的方案是以房抵债，或者拿回8折的跟投本金，但都需放弃跟投收益。
此前这些跟投员工坐享每年30%的固定收益。
吴建斌对《棱镜》表示，如何尽快将跟投本金和预期收益及时兑现，这是跟投机制分配上亟待解决的最大问题。
吴建斌2017年入职阳光城，推出跟投“双赢机制”，规定跟投基金结算期“3+1”年，到期必须结算。
他透露，目前“双赢机制“的1号资金池本金已经全部返还跟投者，对应收益70%-80%的比例也已分红，股东投入资金回报率高达40%左右。
黄金时代已经远去
一个不可忽视的问题是，跟投的参与方不仅包括高管、核心员工，还涉及到如何保证公司股东利益。
2015年金地管理层首推跟投机制时，曾遭到安邦及生命人寿两大股东的反对。万科的办法是尽量将风险更多转移到跟投人身上。
万科公告披露，2018年初，其将跟投总额不超过项目资金峰值的13%，降低到10%，并设置劣后收益门槛，比如IRR≤10%，优先向股东分配，再向跟投人员分配；当10%﹤项目IRR≤25%时，跟投人员与万科按出资比例分配项目收益；25%﹤项目IRR：在IRR超过25%后，由跟投人员按其出资比例的1.2倍分享。
《棱镜》获悉，除2019年开始拿到的新项目净利润率从10%降低至8%之外，阳光城对于新买土地的三条底线至今未有调整，其中一条就是股东年化资金回报率不低于30%。
当房地产市场处于低谷期，项目IRR做到10%并不容易，甚至可能亏损。跟投自然不再受到追捧，但房企还是希望高管继续参与。
《棱镜》自业内人士处获悉，有些房企规定高管参与跟投，还为跟投人员加上3-4倍的配资杠杆，杠杆年利率10%左右，以期加大绑定力度，倒逼高管将项目IRR做到10%以上。年份好时，加大杠杆能够获得超额回报，但赶上低谷期，则会成为沉重的负担。
龙湖董事长吴亚军曾经说过，在行业上行周期，跟投模式激励是很充分的，但在下行周期，它对于职业经理人的保护却是不够的。
但在吴建斌看来，跟投目前依然是最好的激励机制，“类似于改革开放初期在农村实施的联产承包责任制，员工只有投了钱，才会真正看重项目利益最大化。如果只是年底拿绩效奖金，（激励）效果没那么好”。
房企的掌舵者依然不愿放弃跟投机制，而是希望不断完善之。
5月15日，万科再次细化修订项目跟投方案，首次提出跟投覆盖包括旧改项目、一级土地整理项目、大型复杂综合体项目、海外项目等业务，以及近年来开展的非开发业务，如物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务等，跟投人员持有项目权益比例不得超过10%。
不得不承认的是，跟投机制的黄金时代已经远去。
“现在公司要求我们跟投，越来越像是强制集资了。”多位房企高管对《棱镜》抱怨说，“如果我不答应的话，领导可能就会给我穿小鞋。”
（应被访者要求，林安为化名）
